Il convient tout d’abord de distinguer selon que le locataire est titulaire d’un bail qui porte sur une chose dont l’usage est privé (habitation) ou commercial.
La responsabilité du locataire est couverte par l’assurance de la responsabilité civile de particuliers dans le premier cas (RCP) et l’assurance de la responsabilité civile d’entreprise dans le second.
Il faut relever que l’assurance RC du locataire ne revêt aucun caractère obligatoire, même si elle est souvent imposée par le contrat de bail, qu’il soit d’habitation ou commercial.
Le contrat-cadre romand qui s’applique aux baux d’habitation (qui n’a plus force obligatoire depuis le 1er juillet 2020) prévoit à son article 6 que le locataire est tenu de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile qu’il assume du fait du contrat de bail.
Dans un arrêt du 9 février 2021, le Tribunal fédéral a rappelé l’importance du respect de cette obligation contractuelle par le locataire et ses conséquences.
La Cour a jugé que lorsque la souscription d’une assurance RC est obligatoire selon le contrat de bail, l’omission par un locataire de conclure une telle assurance ou le refus de remettre un exemplaire de l’attestation RC au bailleur constitue une violation grave du devoir de diligence.
Ainsi, l’absence de conclusion d’une assurance RC prévue contractuellement peut entraîner la résiliation anticipée du contrat par le bailleur, en application de l’article 257 f du Code des obligations.
Cependant, pour qu’une telle résiliation soit valable, le bailleur adressera au préalable un avertissement écrit au locataire.
Si malgré la sommation le locataire ne fournit pas l’attestation, le bail pourra être résilié en application de la disposition légale précitée.
Pour mémoire, le 1er janvier 2022, la version révisée de la loi fédérale sur le contrat d’assurance (abrégée LCA) est entrée en vigueur.
Une des modifications essentielles est le droit d’action directe généralisé en matière de responsabilité civile non obligatoire.
Un lésé peut ainsi élever ses prétentions directement auprès de l’assurance du responsable du dommage, même si ce n’est pas lui qui a conclu le contrat avec l’assurance, mais la personne dont la responsabilité est engagée.
Cela signifie que le bailleur lésé pourra contacter directement l’assurance du locataire responsable du dommage pour déclarer le sinistre et lui demander réparation.
Attention, cette nouvelle règle ne s’applique que pour les contrats conclus après le 1er janvier 2022.
S’agissant de la réparation du dommage, il faut distinguer trois couvertures différentes : L’assurance de la responsabilité civile du locataire, l’assurance portant sur l’inventaire du ménage et l’assurance du propriétaire pour son immeuble.
L’assurance RC du locataire couvre la responsabilité du locataire pour des dommages causés à des tiers. Elle n’intervient donc pas pour des dommages à des choses dont le locataire est propriétaire (propre dommage).
L’assurance de l’inventaire du ménage couvre les choses endommagées dont le locataire est propriétaire.
L’assurance bâtiment du propriétaire des locaux couvre le dommage au bâtiment (dans le canton de Neuchâtel, l’ECAP est obligatoire pour le risque incendie et dommages naturels et peut être complétée par une assurance pour les autres risques, notamment les dégâts causés par l’eau).
Il se peut que ces trois formes d’assurance interviennent concurremment dans certaines circonstances, par exemple lors un dommage dû au feu causé par un locataire tenu à responsabilité.
Si une assurance de choses intervient, et qu’un responsable soit à l’origine d’un dommage, se posera alors la question d’une éventuelle action récursoire.
Chambre immobilière, Yann Sunier, 31 mai 2022